Jörg Wippel

Erosion des Gemeinnützigkeit

Warum es für den Fortbestand der gemeinnützigen Bauwirtschaft eine zentrale Kontrolle durch den Bund braucht

(Eine leicht gekürzte Version dieses Textes erschien am 28.9.2018 als „Kommentar der Anderen“ in der Tageszeitung „Der Standard“)

Anlässlich der Causa WBV-GÖD wurde der Vorschlag laut, die Kontrolle über gemeinnützige Wohnbaugesellschaften in die Hände des Bundes zu legen. Das ist ein guter Vorschlag.

Was ist passiert? Wieder einmal wurde ein gemeinnütziges Wohnungsunternehmen im Eigentum einer öffentlichen Institution an private Wirtschaftstreibende 1. verkauft und 2. zu einem vermeintlich zu geringen Kaufpreis – genauso wie 2004 die Bundeswohnbaugesellschaften Buwog, WAG und andere.

Um zu verstehen, warum das passiert ist, kommt man an einem kurzen Abriss österreichischer Wohnbaugeschichte nicht vorbei: Unser Wohnungswesen hat sich nach dem 2. Weltkrieg „bipolar“ entwickelt. Um rasch die dringend notwendigen Wohnungen für die breite Masse der Bevölkerung zu errichten, wurden gemeinnützige Bauträger mit öffentlichen Mitteln (Wohnbauförderung) unterstützt. Die Eigentümer dieser Bauträger waren und sind bis heute Landesbanken und -versicherungen und/oder Körperschaften öffentlichen Rechts (z. B. Gewerkschaften) oder Genossenschaften. Auf der anderen Seite bestand der private Markt aus den vom Krieg nicht zerstörten alten Häusern sowie eher kleinen Wohnungsneubauten, die von privaten Eigentümern freifinanziert errichtet wurden.

Dort, im privaten Segment, waren bis vor etwa 30 Jahren die „armen Leute“ zu Hause – im wahrsten Sinne des Wortes: Die Mietverträge der billigen Substandardwohnungen waren unbefristet und de facto unkündbar. Damit war 1993 Schluss. Mit dem 3. Wohnrechtsänderungsgesetz wurden befristete Mietverträge nicht nur erleichtert, sondern auch die Norm, und der vom Gesetz behauptete Preisschutz wurde durch die Inkonsistenz des Gesetzes selbst immer mehr außer Kraft gesetzt.

Heute gibt es auf dem freien Markt fast keine billigen Wohnungen mehr, sondern nur mehr solche, die ausstattungsmäßig ok bis gut sind und alle drei Jahre zu jeweils höheren Mieten neu vergeben werden. Der Preisanstieg in diesem Segment war unverhältnismäßig größer als im gemeinnützigen bzw. kommunalen Sektor.

Im selben Zeitraum hat sich auch die gemeinnützige Praxis gravierend verändert. Bis in die 80er Jahre waren geförderte Wohnungen österreichweit etwa gleich in Ausstattung und Mietzinshöhe, weil mit Bundesmitteln nach einheitlichen Regeln finanziert und errichtet. Der Prozess der Verländerung der Wohnbauförderung gepaart mit politisch gewollter Qualitätssteigerung hat dazu geführt, dass auch hier eine überinflationäre Preisentwicklung einsetzte.

Ergebnis der 30-jährigen Entwicklung beider Sektoren: Es gibt heute kaum mehr Wohnungen, die sich untere und mittlere Einkommensschichten dergestalt leisten können, dass sie nicht mehr als 40% des Haushaltseinkommens fürs Wohnen aufwenden müssen.

Was das alles mit der Forderung nach zentraler Kontrolle zu tun hat? Seit Ende des 2. Weltkriegs entstand ein sehr großer gemeinnütziger Wohnungsbestand. Der Verkehrswert dieses Bestands hat sich insbesondere durch die Bodenpreisexplosion in den letzten 15 Jahren enorm erhöht. Er kann aber weder in den Bilanzen der Unternehmen, noch in den Bilanzen ihrer Eigentümer dargestellt werden – dem stehen die eigentumsrechtlichen Beschränkungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes entgegen. Gleichzeitig wächst der wirtschaftliche Druck auf die Eigentümerschaft. Ausweglose Folge: Aus liberaler Sicht betriebswirtschaftlicher Schaden, aus traditioneller wohnpolitischer Sicht volkswirtschaftlicher Schaden, wenn Verkäufe fortgesetzt werden.

Es ist Sache der Politik zu entscheiden, welcher Schaden schwerer wiegt. Angesichts dessen, dass die Versorgung der Bevölkerung mit leistbarem Wohnraum gegenwärtig nicht mehr gewährleistet ist, sollte die Entscheidung nicht schwerfallen. Folgerichtig heißt es im aktuellen Regierungsprogramm: „Vorrangig soll sozialer Wohnbau denjenigen zur Verfügung gestellt werden, die ihn wirklich brauchen. Wir bekennen uns klar zum Prinzip der Wohnungsgemeinnützigkeit und sprechen uns gegen Spekulation mit dem Vermögen gemeinnütziger Bauvereinigungen aus.“ Weiters geplant: „Stärkung der Sanktionsmöglichkeiten der Aufsichtsbehörden, indem diese die Möglichkeit bekommen sollen, während eines laufenden Entziehungsverfahrens ein Veräußerungsverbot grundbücherlich einzutragen.“

Diese Vorhaben sind begrüßenswert. Konsequent zu Ende gedacht, sollte dann die Kontrolle gemeinnütziger Unternehmen und die Verantwortung für die Verhinderung weiterer Verkäufe aber nicht mehr bei den mannigfach in die Eigentümerstrukturen involvierten bisherigen Instanzen liegen, sondern beim mittlerweile „unabhängigen“ Bund (der im letzten Finanzausgleich die Einhebung des Wohnbauförderungsbeitrags erstmals in die Autonomie der Länder gegeben hat).

Die Wohnrechte Österreichs (MRG, WGG, WEG, Wohnbauförderungsgesetz) sind alle in Bundeskompetenz. Was also wäre vernünftiger und normaler, als die Kontrollrechte und die Richtlinienkompetenz in Sachen Gemeinnützigkeit beim Bund anzusiedeln.